Enmienda 3 ya es ley: lo que cambia en tus impuestos a la propiedad
Rosa M. Bello
Última actualización: 2026-11-06
Rosa M. Bello
Última actualización: 2026-11-06
· Por Rosa María Bello, Broker Associate · Inversión con Propósito
El martes 3 de noviembre los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3 con alrededor del 62% de los votos. Necesitaba 60%. Pasó por dos puntos, pero pasó, y ahora forma parte de la Constitución del estado.
En estos días vas a ver titulares del tipo "se acabaron los impuestos a la propiedad" o "vas a ahorrar miles". Ninguno de los dos es exacto. La enmienda sí trae un alivio real para quien es dueño de su vivienda principal, pero tiene condiciones, fechas y exclusiones que cambian por completo el cálculo según quién seas: si ya vives en Florida, si te estás mudando desde otro estado o desde otro país, o si compras como inversionista.
Este artículo es para que tomes decisiones con números, no con titulares.
Hasta hoy, la exención de homestead en Florida protege como máximo unos $50,000 del valor tasado de tu casa (técnicamente $51,411 en 2026, según el Departamento de Ingresos de Florida), y no toda esa cantidad aplica a los impuestos escolares.
Con la Enmienda 3, la exención para los impuestos no escolares (condado, ciudad y distritos especiales) sube así:
Tres puntos que conviene tener claros desde el principio:
Por encima del umbral, el ahorro es el mismo sin importar cuánto valga tu casa. Una casa tasada en $350,000 y otra en $600,000 ahorran la misma cantidad en dólares, porque la exención es un monto fijo que se resta del valor.
Florida TaxWatch lo resume con una fórmula sencilla:
(Un "mill" equivale a $1 de impuesto por cada $1,000 de valor gravable. Tu millaje aparece en tu TRIM notice o en la factura de impuestos.)
Con el promedio estatal de 10.5 mills, eso significa aproximadamente:
|
Año |
Ahorro anual estimado |
Equivalente mensual |
|---|---|---|
|
2027 |
~$1,035 |
~$86 |
|
2028 |
~$2,085 |
~$174 |
Si tu casa está tasada en $150,000 o menos en 2027 (o $250,000 o menos en 2028), dejas de pagar por completo la parte de condado, ciudad y distritos especiales. En Central Florida, donde la mayoría de la nueva construcción supera esos valores, lo realista es pensar en el ahorro fijo de la tabla, ajustado al millaje de tu zona. En Orange, Osceola, Lake o Polk el millaje real varía según la ciudad y los distritos que te correspondan, así que haz la cuenta con tu número, no con el promedio.
¿Es mucho o poco? Depende de cómo lo mires. No convierte una casa inalcanzable en alcanzable. Pero $150 o $170 menos al mes en tu escrow, todos los meses, durante años, sí es dinero que se nota en el presupuesto de una familia que está empezando.
Esta es la parte que me obliga a escribir este artículo.
La enmienda distingue entre quienes ya eran residentes permanentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 y quienes llegan después:
Traducido a casos concretos:
Si vives en Florida hoy, aunque rentes, tu residencia previa es un activo. Cuando compres tu vivienda principal, deberías calificar para la exención completa. Mi recomendación: ten documentada esa residencia con fecha anterior al 31 de diciembre de 2026 (contrato de alquiler, licencia de conducir de Florida, registro de vehículo, declaración de impuestos con dirección de Florida) y confirma los requisitos específicos con el Property Appraiser de tu condado al momento de aplicar.
Si estás planificando tu mudanza desde otro estado o desde Latinoamérica, tu cálculo de costos de los primeros cuatro años debe hacerse con la exención vieja, no con la nueva. Si alguien te muestra un estimado de pagos mensuales usando $150,000 o $250,000 de exención y tú llegas en 2027, ese número está mal.
Si tu familia está repartida, por ejemplo tú ya vives aquí y tus padres o hermanos vienen el próximo año, cada hogar tiene una situación distinta. No asumas que lo que aplica a uno aplica al otro.
En Florida, el derecho a homestead para un año fiscal se determina según tu situación al 1 de enero de ese año: tienes que ser dueño y vivir en la propiedad como residencia permanente en esa fecha, y aplicar ante el Property Appraiser (normalmente antes del 1 de marzo).
Esto tiene consecuencias directas para quien compra nueva construcción:
En nueva construcción las fechas de entrega se mueven. Si estás comprando una casa que se entrega cerca de fin de año, este es un detalle que tu agente debe estar siguiendo contigo, no algo que descubres en marzo.
La exención de homestead aplica a los impuestos ad valorem, es decir, los que se calculan sobre el valor de la propiedad. No aplica a las evaluaciones especiales no ad valorem, que en muchas comunidades nuevas de Central Florida son una parte importante de la factura:
Por eso, cuando compares dos comunidades, la pregunta correcta no es "¿cuánto voy a ahorrar con la Enmienda 3?", sino "¿cuál es el costo total anual de vivir aquí: impuestos + CDD + HOA + seguro?". Una comunidad con CDD alto puede seguir siendo más cara que otra sin CDD, aun con la exención nueva.
La exención ampliada no es para ti, porque no aplica a propiedades de renta ni segundas viviendas. Pero hay un cambio que sí te beneficia: el tope anual al aumento del valor tasado de propiedades no homestead baja de 10% a 5%. Eso hace más predecible el costo de mantener una propiedad de inversión a largo plazo y protege tu flujo de caja en años de mucha valorización.
Ahora, la otra cara: los economistas del estado estiman una pérdida recurrente de casi $12,000 millones en ingresos locales por impuestos a la propiedad, y la enmienda no trae fondos estatales nuevos para reponerlos ni impide que los gobiernos locales suban otras tasas o cargos. Florida TaxWatch advierte que podría haber recortes de servicios, aumentos de cuotas o ambas cosas, y que inquilinos y pequeños negocios podrían absorber más del costo.
Para un inversionista, eso significa vigilar tres cosas en los próximos presupuestos de tu condado y ciudad: el millaje, las evaluaciones especiales y las tarifas de servicios. El tope del 5% limita cuánto sube tu valor tasado; no limita cuánto puede subir la tasa.
Mi lectura, sin adornos:
No compres por la Enmienda 3. Compra porque la casa, la comunidad, el pago mensual y tu plan de vida tienen sentido. La enmienda es un viento a favor, no el motor de la decisión.
Sí inclúyela en tus números, pero con los números correctos. Un pago mensual más bajo en la parte de impuestos mejora tu presupuesto. Pregúntale a tu oficial de préstamos cómo está estimando los impuestos en tu escrow: en nueva construcción, el estimado inicial muchas veces se basa en el valor del terreno o en un cálculo aproximado, y el ajuste real llega después.
Si ya vives en Florida y llevas tiempo pensando en comprar, tu posición es mejor de lo que crees. Tienes un beneficio que quien llegue el próximo año no tendrá durante cuatro años. Eso no es motivo para correr, pero sí para dejar de postergar el análisis.
Si vienes de fuera, planifica con la exención vieja. Si los números funcionan así, todo lo que venga después es ganancia.
La Enmienda 3 es el cambio más grande a los impuestos a la propiedad en Florida en muchos años. Para algunas familias va a significar un alivio real; para otras, casi nada durante los primeros años. La diferencia no está en el titular, está en tu fecha de residencia, en tu fecha de cierre y en lo que la exención no cubre.
No vendo casas. Acompaño decisiones. Y esta es de las que se toman mejor con alguien que te muestre la cuenta completa.
Si quieres que revisemos tu caso, con tus números y la comunidad que estás considerando, escríbeme o llámame al 407-577-1134.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las reglas de aplicación pueden precisarse con la legislación que implemente la enmienda. Confirma tu situación con el Property Appraiser de tu condado y con un profesional en impuestos.
Fuentes: Florida TaxWatch, Florida Property Tax Resource Center; NBC 6 Miami, resultados de la Enmienda 3 (3 de noviembre de 2026); News4JAX (3 de noviembre de 2026); ClickOrlando / WKMG (4 de noviembre de 2026); Florida Chamber of Commerce, Amendment 3; Florida Realtors, "Property tax amendment heads to voters" (junio de 2026).
Broker asociada | Especialista en nuevas construcciones en Orlando y Florida Central
Soy Rosa María Bello, broker asociada con licencia en Florida. Acompaño a compradores hispanos que buscan su primera vivienda, desean mudarse a Florida o quieren invertir desde Estados Unidos o el extranjero.
Mi trabajo comienza por entender qué quieres lograr. Te ayudo a comparar comunidades, modelos de vivienda y alternativas de compra, con información clara y un acompañamiento cercano para que puedas decidir con criterio.
Soy autora de «Dos Caras de la Llave», un libro que aborda, a través de historias reales, las emociones, dudas y decisiones que acompañan la compra de una propiedad. Creo que prepararte para comprar también significa ayudarte a comprender lo que esa decisión representa en tu vida.
También soy fundadora de ONCE —Orlando New Construction Expo—, un espacio que reúne a compradores, constructores y profesionales vinculados al proceso de adquisición de una vivienda, para acercar información y oportunidades de nueva construcción.
Cuento con la designación CIPS —Certified International Property Specialist—, que complementa mi preparación para acompañar a compradores internacionales.
Como venezolana que ha construido su vida en Estados Unidos, entiendo el valor del esfuerzo detrás de cada compra. Esa convicción da sentido a Inversión con Propósito: ayudarte a elegir una propiedad que responda a tu realidad y a tus metas.
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